O que são recebíveis imobiliários e como eles funcionam?

O mercado de imóveis envolve operações de longo prazo, com diferentes etapas entre a realização de um empreendimento, a venda de unidades e o recebimento dos valores. Por isso, os recebíveis imobiliários são importantes para a dinâmica financeira do setor.

Entender como esses créditos são gerados e utilizados é fundamental para compreender a relação entre desenvolvimento imobiliário, financiamento de projetos e criação de estruturas de crédito. Além disso, isso ajuda a compreender as possibilidades de investimento existentes nessa área da economia.

Assim, os recebíveis podem se tornar parte de operações que conectam empresas, investidores e o mercado financeiro. Continue lendo para entender como eles funcionam!

O que são recebíveis imobiliários?

Os recebíveis imobiliários são valores que uma empresa ou instituição tem direito de receber no futuro, em decorrência de uma operação relacionada ao setor de imóveis. 

Esses recebíveis surgem quando existe uma obrigação de pagamento prevista em contrato. Ou seja, isso acontece quando uma das partes envolvidas já realizou uma operação ou concedeu crédito, mas o recebimento efetivo do dinheiro acontecerá ao longo do tempo.

Para facilitar a compreensão, veja um exemplo relacionado à incorporação imobiliária. Imagine uma incorporadora que vendeu uma unidade em construção ou parcelou a venda de um imóvel. Os valores futuros previstos nos contratos representam recebíveis.

Nesse cenário, mesmo que a venda tenha sido realizada, o pagamento ocorre em parcelas durante o período de construção ou após a entrega do empreendimento. Os valores compõem um fluxo de recebimento que pode ser analisado e estruturado financeiramente.

Os recebíveis também estão presentes no financiamento imobiliário. Quando uma instituição concede crédito para aquisição de imóvel, os pagamentos a serem realizados pelo comprador representam direitos creditórios.

Leia: O que é SPE? Entenda a Sociedade de Propósito Específico na incorporação imobiliária!

Como os recebíveis imobiliários funcionam?

O funcionamento dos recebíveis imobiliários começa com a geração do crédito, quando uma operação cria uma obrigação de pagamento.

Esses fluxos futuros podem permanecer com a empresa que originou a operação ou ser utilizados em estruturas financeiras específicas. É nesse ponto que os recebíveis imobiliários passam a ter uma relação mais próxima com o mercado de capitais.

Em uma estrutura de securitização, o fluxo pode ocorrer da seguinte forma:

• créditos a receber são originados por meio de uma operação imobiliária;

• a empresa cede seus direitos creditórios à securitizadora e recebe recursos pela cessão;

• os créditos servem de lastro para a emissão de títulos, que são disponibilizados aos investidores;

• investidores adquirem os títulos e passam a ter direito aos pagamentos previstos nas condições da emissão;

• devedores dos recebíveis realizam os pagamentos previstos originalmente, e esses recursos são direcionados conforme a estrutura da operação para cumprir as obrigações relacionadas aos títulos.

Logo, essa estrutura possibilita às incorporadoras e a outros agentes do mercado imobiliário usar pagamentos que seriam recebidos ao longo do tempo para captar recursos imediatos.

Como os recebíveis imobiliários são utilizados no mercado financeiro?

Os recebíveis imobiliários podem participar de diferentes estruturas de crédito e investimento, conectando o mercado imobiliário ao mercado financeiro. 

Saiba mais!

Estruturas de crédito imobiliário

É possível utilizar recebíveis imobiliários como lastro em operações de crédito estruturado, em que os direitos creditórios podem viabilizar o acesso a recursos, como visto.

A partir dos recebíveis, são desenvolvidas operações com prazos, garantias e formas de pagamento distintos. Esses aspectos são definidos conforme as características do projeto e as partes envolvidas.

Dessa maneira, o crédito estruturado amplia as alternativas de financiamento para empresas do setor imobiliário. A partir dele, elas acessam recursos no mercado de capitais sem depender exclusivamente das modalidades tradicionais.

Investimentos imobiliários

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um dos exemplos mais conhecidos de investimentos relacionados ao uso de recebíveis do setor. O CRI é um título de renda fixa emitido por companhias securitizadoras e lastreado em créditos do setor de imóveis.

Nesse modelo, o investidor pode avaliar diferentes títulos e passa a ter exposição aos fluxos de pagamento relacionados aos recebíveis que compõem a operação, como você leu.

Além dos CRIs, os recebíveis imobiliários podem integrar Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) com exposição ao setor de imóveis. Nessa hipótese, o investimento ocorre por meio da aquisição de cotas.

Aqui, o capital se soma ao de outros investidores, formando um patrimônio que é alocado em direitos creditórios. Em um FIDC com exposição ao setor imobiliário, os recebíveis podem decorrer, por exemplo, de:

• aluguéis;

• parcelas da venda de imóveis;

• financiamentos imobiliários.

A gestão dessa carteira é profissional, cabendo ao gestor tomar decisões sobre as movimentações dos recursos, conforme a estratégia definida. Por sua vez, o retorno para os investidores ocorre conforme o desempenho do fundo. 

O investimento em recebíveis imobiliários vale a pena?

A decisão de investir em estruturas baseadas em recebíveis imobiliários depende das características da operação e dos objetivos de cada investidor. Esses ativos apresentam características que atendem a objetivos de diversificação e exposição ao mercado de imóveis sem a aquisição direta do bem.

Por serem capazes de compor diferentes estruturas de investimento, os recebíveis conseguem integrar estratégias distintas. Para tanto, os títulos relacionados a eles devem ser avaliados dentro do contexto da carteira e dos objetivos de cada investidor.

Entre os aspectos que precisam ser analisados estão:

• prazo da operação;

• previsibilidade dos pagamentos;

• garantias envolvidas;

• qualidade dos créditos da estrutura;

• riscos associados aos devedores. 

Ainda, é importante considerar fatores como liquidez, pois em certas estruturas é mais difícil converter alocações em dinheiro. Logo, a escolha do investimento precisa estar alinhada ao horizonte de cada investidor.

Os recebíveis imobiliários contribuem para o financiamento de projetos do setor de imóveis. Eles movimentam estruturas de crédito e criam alternativas de investimento. Porém, a adequação desses instrumentos deve ser analisada conforme os objetivos, o perfil e a estratégia de cada investidor.

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