Securitização: o que é, como funciona e qual seu papel no mercado imobiliário

O mercado imobiliário movimenta altas quantias e depende de fontes de financiamento, tanto para viabilizar novos projetos quanto para dar liquidez a créditos já concedidos. Uma das soluções disponíveis para esses processos é a securitização. 

Ela está por trás de operações que financiam empreendimentos reais e oferece alternativas para quem deseja investir no setor imobiliário. Porém, antes de tomar uma decisão, é fundamental que o investidor saiba como os procedimentos funcionam.

Continue a leitura deste artigo para entender o que é securitização e qual é o seu papel no financiamento imobiliário!

O que é securitização?

A securitização é o processo de transformar recebíveis, direitos de receber um valor no futuro, em títulos padronizados e negociáveis no mercado de capitais. A partir dela, um crédito que antes ficava parado no balanço de uma empresa passa a circular como um ativo financeiro.

Os recebíveis têm origens diferentes, como:

• parcelas de um financiamento imobiliário;

• contratos de aluguel;

• dívidas de uma incorporadora. 

Em todos esses instrumentos, existe um fluxo de pagamento futuro que pode ser estruturado e oferecido a investidores.

Para ilustrar, imagine uma incorporadora que vendeu apartamentos a prazo e tem parcelas a receber dos compradores nos próximos anos. Essas parcelas representam recebíveis que podem integrar uma operação de securitização.

Qual é a diferença entre recebível e título de crédito originado pela securitização?

No processo de securitização, dois termos costumam se confundir: recebível e título de crédito. O primeiro é o direito de crédito em si e corresponde à quantia que a empresa tem a receber. O título de crédito é o valor mobiliário emitido com lastro nesses direitos creditórios.

Por sua vez, a securitização é o processo que conecta essas duas pontas. Nela, os direitos creditórios são adquiridos para servir de lastro à emissão de títulos de securitização que podem ser distribuídos a investidores.

O procedimento permite que um crédito, antes restrito a uma relação entre duas partes, circule no mercado de capitais. O título resultante pode ser negociado, adquirido por diferentes investidores e precificado conforme as condições de mercado.

Quem participa de uma operação de securitização?

Uma operação de securitização reúne diferentes participantes, cada um com uma função dentro da estrutura. São eles: 

• Credor (ou cedente): empresa que possui recebíveis, como parcelas de um financiamento imobiliário, aluguéis ou dívidas de clientes. No mercado de imóveis, ela costuma ser uma incorporadora, uma construtora ou outra instituição com créditos a receber;

• Securitizadora: instituição responsável por adquirir esses recebíveis do credor e transformá-los em títulos negociáveis. Ela estrutura a operação, organiza as garantias e emite os títulos ofertados aos investidores;

• Investidor: quem adquire o título emitido pela securitizadora. Em troca do investimento, ele passa a ter direito aos pagamentos gerados pelo fluxo de recebíveis que lastreia aquele título.

Além desses participantes, existe o agente fiduciário, que representa os interesses dos investidores ao longo da operação. Ele acompanha o cumprimento das obrigações e atua em nome dos investidores caso surjam problemas na condução do processo.

A função existe porque o investidor, individualmente, não teria como fiscalizar de perto cada etapa da operação. O agente fiduciário centraliza esse monitoramento e funciona como um canal entre os investidores e a securitizadora.

Como funciona a securitização?

Uma securitização segue um fluxo com etapas bem definidas, da origem do crédito até o pagamento ao investidor. 

Veja como elas funcionam!

Surgimento dos recebíveis

A operação começa com um crédito que já existe, mas que ainda não entrou efetivamente no caixa do seu proprietário. 

Esse é o caso de uma incorporadora com parcelas de financiamento a receber ou outro direito de recebimento futuro documentado. Mesmo que haja contratos assinados e obrigações definidas, a promessa de entrada não é igual à disponibilidade financeira, pois não há liquidez.

Quem possui o recebível só tem acesso ao capital total conforme o cronograma original de pagamentos, que pode levar anos. A securitização permite antecipar o capital, total ou parcialmente, como visto. No entanto, nem todo recebível serve de base para uma securitização. 

Quanto mais previsível é o fluxo de pagamento e mais sólida é a documentação por trás da garantia, mais fácil se torna estruturar uma operação atrativa para investidores. Sem essa previsibilidade, o risco da operação aumenta e muitas vezes até inviabiliza a securitização do crédito.

A previsibilidade é medida por diferentes fatores, como:

• histórico de inadimplência dos devedores originais;

• existência de garantias reais vinculadas ao crédito;

• clareza dos contratos que documentam cada recebível. 

Estruturação e cessão à securitizadora

O recebível é transferido de quem o originou para uma securitizadora. A transferência de titularidade é chamada de cessão e é formalizada em contrato.

Conforme você aprendeu, cabe à securitizadora avaliar cada recebível cedido. Ela verifica as garantias vinculadas ao contrato, a correspondência dos valores e prazos com o que foi informado e os riscos que o credor original eventualmente não sinalizou.

A análise da securitizadora contribui para avaliar a qualidade dos recebíveis e os riscos envolvidos na operação. Quanto mais criteriosa for a checagem, mais consistente tende a ser o título decorrente da estruturação. 

Durante a estruturação, é possível que a securitizadora agrupe diversos créditos, inclusive de credores distintos, reunindo-os como lastro de uma mesma operação.

Emissão dos títulos

Com os recebíveis estruturados, a securitizadora emite títulos lastreados nesse fluxo de pagamento. No mercado imobiliário, eles costumam ser Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs. 

Outras estruturas de crédito, inclusive relacionadas com outros setores, podem envolver outros instrumentos e veículos financeiros, como: 

• Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs);

• Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs);

• Notas Comerciais lastreadas em recebíveis.

A emissão padroniza o crédito. Em vez de um contrato específico entre duas partes, o direito de receber os pagamentos futuros passa a existir como um instrumento negociável, com regras próprias sobre prazo, remuneração e garantias.

É a padronização que viabiliza o fracionamento da operação. Um único conjunto de recebíveis pode dar origem a múltiplos títulos de menor valor, ampliando o número de investidores capazes de participar de uma mesma operação.

A remuneração desses títulos costuma ser definida por uma taxa prefixada, pós-fixada ou híbrida. Em certos casos, o retorno é atrelado a indexadores como o Certificado de Depósito Interbancário (CDI) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Distribuição aos investidores

Os títulos emitidos são ofertados no mercado e os investidores os adquirem em troca do direito de receber os pagamentos vinculados àquele fluxo de recebíveis. A partir daqui, o investidor passa a assumir o risco de crédito associado à operação, além de outros riscos previstos em sua estrutura.

Quando feita por oferta pública, a distribuição amplia o acesso de investidores. Dependendo das características da oferta, ela pode ser destinada a investidores profissionais, qualificados ou ao público em geral.

Para pessoas físicas, muitas dessas aplicações são isentas de Imposto de Renda (IR) sobre os lucros, podendo ampliar o rendimento líquido. Esse é o caso de CRIs e CRAs. 

Porém, as alternativas não têm cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), diferentemente de outros títulos privados de renda fixa, o que representa uma camada adicional de risco. 

Qual é o papel da securitização no mercado imobiliário?

O papel da securitização é oferecer apoio ao financiamento do setor imobiliário. Ela permite que incorporadoras e outras empresas que possuem recebíveis antecipem recursos que, a princípio, ficariam vinculados a recebimentos futuros.

A antecipação de valores viabiliza a realização de novos empreendimentos. Ela reduz a dependência do crédito bancário tradicional como única fonte de financiamento para o setor, conforme você leu. 

A partir dessas operações, o mercado de capitais passa a ser mais um canal de captação para empresas do ramo imobiliário. 

Já para o investidor, a securitização amplia o acesso a operações de crédito imobiliário lastreadas em recebíveis do setor — e, em alguns casos, em ativos reais. Antes, essas operações ficavam restritas a grandes instituições financeiras.

Além disso, o CRI é uma das principais estruturas de securitização imobiliária no Brasil. Para quem investe, ele pode ser uma forma de ampliar a exposição da carteira à renda fixa e ao mercado de imóveis.

Neste artigo, você entendeu o que é securitização, quem participa dessa estrutura e como o processo funciona. Com essas informações, é possível compreender sua relevância e como ela dá origem a alternativas para quem deseja investir.

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