Como avaliar uma operação imobiliária antes de indicar aos seus clientes?

Saber como avaliar uma operação imobiliária é fundamental para assessores e consultores ampliarem as possibilidades de diversificação oferecidas aos seus clientes. Nesse processo, é preciso considerar aspectos que ultrapassam a remuneração apresentada na oferta.

No mercado de crédito imobiliário, cada alternativa tem características próprias, relacionadas ao empreendimento, aos responsáveis e às condições contratuais. Entender esses pontos permite identificar riscos e reunir informações consistentes antes de apresentar um produto.

Neste conteúdo, aprenda como avaliar uma operação imobiliária e quais critérios considerar antes de apresentá-la aos seus clientes!

Como avaliar uma operação imobiliária?

Para avaliar uma operação imobiliária corretamente, você deve levar em conta aspectos como estrutura, participantes, viabilidade do empreendimento, documentos, garantias e riscos.

Conheça esses critérios e veja como analisá-los!

Examine a estrutura e os participantes da operação

Para examinar a estrutura e os participantes da operação, comece identificando quem recebe o capital, qual instrumento formaliza a dívida e de onde virão os recursos para os pagamentos. 

Organize a análise em três frentes:

• instrumento: confira as partes envolvidas e as condições da nota comercial, da Cédula de Crédito Bancário (CCB) ou do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI);

• fluxo financeiro: identifique a destinação do dinheiro, as receitas esperadas e as datas de pagamento de juros e amortização;

• participantes: diferencie incorporadora, devedora, estruturadora, credores e responsáveis pelo acompanhamento dos compromissos.

Da mesma forma, observe se existem vínculos societários entre os envolvidos e os potenciais conflitos de interesse, tanto em ofertas próprias da incorporadora quanto naquelas envolvendo parceiros.

Analise a viabilidade do empreendimento

Se a operação tem lastro em um empreendimento imobiliário em construção, por exemplo, é essencial verificar a viabilidade dele, considerando aspectos como:

• orçamento;

• estágio da obra;

• cronograma;

• capacidade de gerar receitas suficientes para cumprir as obrigações financeiras, como pela venda de unidades.

Também avalie o imóvel em si. Examine localização, preços praticados na região, número de unidades disponíveis e velocidade de vendas de empreendimentos semelhantes. Essas informações ajudam a entender se as receitas projetadas são realistas. 

Além disso, é preciso comparar os custos de construção e os prazos de recebimento com as datas de pagamento da dívida, identificando possíveis necessidades adicionais de capital.

Para exemplificar, imagine um empreendimento com receitas de R$ 10 milhões, custos de R$ 7 milhões e pagamentos da dívida de R$ 2 milhões.

Nesse caso, sobra a quantia de R$ 1 milhão. Se houver uma queda de 10% do faturamento, mantendo as despesas e obrigações financeiras, essa margem será eliminada.

Portanto, a análise deve contemplar cenários de atraso nas obras, aumento de despesas e comercialização abaixo do esperado. O objetivo é verificar se o empreendimento apresenta condições de manter seus compromissos mesmo diante de resultados inferiores às projeções iniciais.

Avalie documentos e garantias

Documentação e garantias precisam ser observadas em conjunto para confirmar a regularidade do empreendimento e os direitos efetivos dos credores. Na due diligence, processo de verificação e análise dos documentos e informações da operação, veja se a apresentação comercial é compatível com os contratos e registros disponíveis.

Considere organizar a análise da documentação da seguinte forma:

• imóvel: matrícula atualizada, titularidade, ônus e restrições que possam comprometer o bem;

• empreendimento: registro da incorporação, quando aplicável, licenças pertinentes, orçamento e contratos relevantes;

• crédito: instrumento de emissão ou financiamento, constituição das garantias, vencimentos e prioridade entre credores.

Com os documentos em mãos, confira a prioridade dos credores e as condições para executar as garantias reais em caso de inadimplência. Um imóvel avaliado em R$ 8 milhões, por exemplo, pode ser vendido por menos do que o preço inicial previsto, enquanto custos e créditos preferenciais reduzem o total recuperável.

Observe riscos, rentabilidade e perfil do cliente

Riscos, retorno e adequação ao perfil do cliente são critérios importantes em uma operação imobiliária. Aqui, o intuito da avaliação é compreender questões como inadimplência, possíveis perdas e nível de dificuldade de uma eventual saída antecipada.

A análise de risco deve mostrar quais eventos podem comprometer o fluxo de pagamentos e quais mecanismos contratuais existem para enfrentá-los.

A avaliação da rentabilidade, por sua vez, envolve verificar qual é o potencial de ganhos e se ele é compatível com as condições existentes. Em vez de observar somente a taxa anunciada, compare operações de prazo e risco semelhantes, levando em conta fatores como:

• indexador;

• tributos;

• custos;

• origem dos recursos, incluindo o fluxo de pagamentos e as condições da operação.

Se os pagamentos dependem da venda de unidades, por exemplo, uma comercialização mais lenta pode provocar atrasos na entrada de recursos. Portanto, examine reservas financeiras, obrigações contratuais e procedimentos de cobrança, mas jamais presuma que essas medidas eliminam o risco. 

Por fim, complete a análise confrontando condições, perfil de risco do cliente e a concentração da carteira. Por exemplo, um compromisso de 36 meses é incompatível com quem precisará dos recursos no próximo ano.

Leia também: Diversificação de investimentos: como ir além dos produtos tradicionais?

Como a BAUEN Invest atua nesse contexto?

A BAUEN Invest estrutura operações de crédito com lastro imobiliário, contemplando empreendimentos desenvolvidos pelo grupo BAUEN Hub e projetos de incorporadoras parceiras. 

Nosso trabalho envolve definir o instrumento financeiro, as condições de pagamento e as garantias de cada operação. Antes de disponibilizar uma alternativa, tomamos medidas como:

• realizar análises de crédito e viabilidade;

• contar com assessoria jurídica externa para revisar a documentação de cada emissão;

• submeter a operação ao nosso comitê de investimentos e risco. 

Esse processo busca avaliar a capacidade de pagamento, identificar eventuais fragilidades e estabelecer mecanismos de proteção. 

Utilizamos tecnologias para facilitar o acesso às informações e o acompanhamento das operações. Paralelamente, oferecemos um atendimento personalizado, englobando suporte e esclarecimentos para que as características de cada alternativa disponível sejam compreendidas.

Entender como avaliar uma operação imobiliária permite examinar pagamentos, garantias e outras condições antes de conversar com um cliente. Com base em diferentes critérios, você consegue fazer estudos mais eficientes e verificar quais alternativas merecem mais atenção.

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